Respuesta directa
Un préstamo DSCR es una hipoteca de inversión que califica según el flujo de renta de la propiedad, no según tu ingreso personal, empleo ni declaraciones de impuestos en EE. UU. Por eso es el producto más accesible para un extranjero no residente: con un enganche del 25% al 30% y una propiedad cuya renta cubra el pago, puedes financiar sin mostrar ingresos W-2 de Estados Unidos.
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¿Qué es un préstamo DSCR?
DSCR significa Debt Service Coverage Ratio (ratio de cobertura del servicio de deuda). En lugar de evaluar tu salario o tus impuestos, el prestamista mira si la renta de la propiedad alcanza para pagar la hipoteca. Es un producto pensado para inversionistas, muy usado por extranjeros que no tienen historial de crédito ni ingresos comprobables en EE. UU.
¿Cómo se calcula el DSCR?
Se divide la renta mensual esperada entre el pago mensual total del préstamo (capital, intereses, impuestos, seguro y HOA, conocido como PITIA):
DSCR = Renta mensual ÷ Pago mensual (PITIA)
- DSCR = 1.0: la renta cubre exactamente el pago.
- DSCR mayor a 1.0 (por ejemplo, 1.25): la propiedad genera excedente; mejores condiciones.
- DSCR menor a 1.0 (hasta 0.75): la renta no cubre del todo; algunos prestamistas lo aceptan con más enganche y reservas.
Ejemplo: renta mensual esperada de US$2.500 y pago mensual (PITIA) de US$2.000. DSCR = 2.500 ÷ 2.000 = 1.25. La propiedad genera un 25% por encima del pago: un perfil sólido para aprobar.
Requisitos de un préstamo DSCR para extranjeros
- Pasaporte vigente (sin necesidad de visa ni residencia).
- Enganche del 25% al 30% (35%-40% si el DSCR es menor a 1.0).
- Reservas: normalmente 6 a 12 meses de pagos comprobables.
- Prueba de fondos para enganche y costos de cierre.
- Carta de referencia bancaria e historial crediticio internacional (el crédito en EE. UU. no es obligatorio).
- Avalúo con estimación de renta de mercado del inmueble.
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Condiciones habituales en 2026
| Concepto | Valor 2026 |
|---|---|
| Tasa de interés | Desde ~7% anual (no residente, mediados de 2026); local ~6.1% |
| Financiamiento (LTV) | Hasta 70-75% del valor |
| Enganche | 25-30% (35-40% si DSCR menor a 1.0) |
| Plazo | 30 años (también 15; opciones interest-only en algunos programas) |
| Reservas | 6-12 meses de pagos |
| Titularidad | Persona física o LLC |
Datos a mediados de 2026, sujetos a cambio según mercado y perfil.
DSCR vs. otras opciones de financiamiento
| Producto | Cómo califica | Ideal para |
|---|---|---|
| DSCR | Flujo de renta de la propiedad | Inversión en renta sin mostrar ingresos de EE. UU. |
| Foreign National (banco) | Ingresos internacionales + reservas | Perfil con ingresos comprobables |
| Convencional | Ingreso y crédito en EE. UU. | Residentes o quienes ya tienen historial local |
Ventajas y límites del DSCR
Ventajas
- No exige comprobar ingreso personal ni declaraciones de EE. UU.
- Aprobación más ágil y centrada en la propiedad.
- Se puede tomar a nombre de una LLC (protección patrimonial).
- Escalable: facilita construir un portafolio de renta.
A tener en cuenta
- Tasa algo mayor que la de un residente y enganche del 25% o más.
- Es solo para propiedades de inversión, no para vivienda principal.
- Si el DSCR es bajo, suben el enganche y las reservas.
¿Para qué propiedades sirve?
Unifamiliares, condominios y townhomes de renta, y en muchos programas casas de renta vacacional. Si tu plan es Airbnb, valida además la zonificación y las reglas locales de renta corta antes de comprar. Explora opciones en nuestras propiedades en venta y en la guía de pre-construcción en Miami.
Cómo es el proceso
Pre-cotización con estimación de renta, reunión de documentos y prueba de fondos, avalúo con renta de mercado, underwriting (donde se valida el DSCR), y cierre (puede ser remoto). Con el expediente listo, suele cerrarse en 30 a 45 días.
Preguntas frecuentes
¿Qué es un préstamo DSCR para extranjeros?
Una hipoteca de inversión que califica por la renta de la propiedad, no por tu ingreso personal ni tus impuestos en EE. UU.
¿Cuánto enganche necesito en 2026?
Entre 25% y 30%; sube a 35%-40% si el DSCR es menor a 1.0.
¿Necesito historial de crédito en EE. UU.?
No es obligatorio; se acepta carta bancaria e historial internacional.
¿Puedo usarlo con una LLC?
Sí, es lo habitual; aporta protección patrimonial y orden fiscal.
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