Comprar una propiedad en Florida siendo colombiano o mexicano es legal, procesalmente accesible y cada vez más común. Lo que complica el proceso no es la elegibilidad sino llegar sin preparación: sin la estructura de titularidad definida, sin el ITIN tramitado, sin entender la exposición al estate tax o cómo funciona el FIRPTA al momento de vender.
Este checklist cubre cada paso en orden, con los requisitos específicos que aplican a inversionistas de Colombia y México. Algunos pasos son idénticos para ambas nacionalidades. Otros difieren, y esas diferencias tienen consecuencias reales.
1. Confirma que puedes comprar como extranjero
En Estados Unidos no se requiere ciudadanía ni residencia legal para adquirir bienes raíces. Cualquier persona natural o jurídica extranjera puede comprar y poseer propiedad en Florida sin restricciones de nacionalidad.
La compra no otorga visa, residencia ni ningún beneficio migratorio. Es una transacción inmobiliaria. El programa EB-5 existe por separado para inversiones de mayor escala con vía a residencia, pero aplica bajo condiciones distintas y requiere asesoría migratoria especializada.
Podés comprar de tres formas:
- A nombre personal: el proceso inicial es más directo, pero no hay separación entre tu patrimonio personal y los riesgos de la propiedad. Tu nombre queda en el registro público. Y si fallecés siendo dueño directo, la propiedad entra en probate en Florida, un proceso judicial que puede tomar entre 6 y 18 meses y costar entre $5,000 y $20,000 en honorarios legales para tus herederos en Colombia o México.
- A través de una LLC de Florida: la estructura más usada por inversionistas extranjeros. La LLC es la titular de la propiedad, no vos. Tu nombre no aparece en el registro público. Si alguien demanda por un incidente en la propiedad, solo pueden reclamar activos de la LLC. Y cuando fallecés, tus herederos heredan tu participación en la LLC, no la propiedad directamente, lo que evita el probate.
- A través de un trust revocable: útil para planificación hereditaria cuando hay múltiples propiedades o patrimonio significativo. Más complejo de constituir. Funciona mejor en combinación con una LLC que como estructura única para una primera inversión.
La decisión de estructura debe tomarse antes de firmar el contrato de compra, no después del cierre.
2. Elige la estructura legal correcta antes de firmar
Esta es la decisión con mayor impacto a largo plazo y la que más se posterga. Cambiar la titularidad después del cierre es posible pero puede generar complicaciones con el prestamista si hay hipoteca.
| Estructura | Protección patrimonial | Privacidad | Estate tax | Sucesión |
|---|---|---|---|---|
| Nombre personal | Ninguna | Baja (registro público) | Exposición total (umbral $60,000) | Probate en Florida |
| LLC de Florida | Alta | Alta | Puede mitigarse | Sin probate |
| LLC + trust revocable | Alta | Alta | Puede mitigarse | Sin probate, más limpia |
El estate tax para extranjeros no residentes: El umbral de exención del impuesto federal a la herencia en EE. UU. para extranjeros no residentes es de solo $60,000. Todo lo que supere ese monto puede quedar sujeto a una tasa de hasta el 40%. Para una propiedad de $500,000 comprada a nombre personal, la exposición puede llegar a $176,000 que los herederos deben pagar al IRS antes de recibir el activo.
Ni Colombia ni México tienen un tratado fiscal integral con EE. UU. que proteja a sus ciudadanos de esta exposición. Una LLC con la estructura correcta puede reducirla significativamente. Los detalles de cómo hacerlo bien están explicados en esta guía sobre el impuesto de herencia en Florida para propietarios extranjeros, que conviene revisar antes de hablar con un abogado.
La mayoría de los inversionistas latinoamericanos en Florida usan una LLC de Florida. El costo de constitución ronda los $125 a $200 en fees estatales más los honorarios del agente registrado. El annual report anual cuesta $138.
3. Tramita el número ITIN
El ITIN (Individual Taxpayer Identification Number) es el número de identificación fiscal que el IRS asigna a extranjeros con obligaciones tributarias en EE. UU. que no califican para un SSN.
No es obligatorio para firmar el contrato de compra, pero sí es necesario para:
- Declarar impuestos sobre los ingresos de alquiler
- Presentar el formulario 1040-NR anual
- Gestionar la retención de FIRPTA al momento de vender
- Abrir cuentas bancarias en algunos bancos
- Operar una LLC de un solo miembro sin doble tributación
El trámite se hace ante el IRS con el formulario W-7 y documentación de identidad. Tarda entre 7 y 11 semanas. Se recomienda iniciarlo antes de estar bajo contrato, no después.
Un contador con estatus de Acceptance Agent autorizado por el IRS puede gestionar el proceso. Los honorarios profesionales típicos son de $100 a $300.
4. Abre una cuenta bancaria en EE. UU.
Es prácticamente indispensable antes del cierre. La cuenta permite recibir los fondos de la title company, pagar la cuota hipotecaria, recibir ingresos de alquiler, pagar el HOA, el seguro y el property tax sin incurrir en comisiones por transferencias internacionales cada mes.
Bancos que trabajan con no residentes latinoamericanos: Bank of America, Wells Fargo, Citibank y Amerant Bank. Citibank en particular tiene presencia en Colombia y México, lo que facilita la relación bancaria inicial.
La apertura puede requerir visita presencial a una sucursal en EE. UU. en algunos casos. Si ya tenés una LLC, la cuenta comercial a nombre de la LLC es generalmente más accesible que una cuenta personal.
5. Entiende los impuestos que te aplican
Property tax: impuesto local anual calculado sobre el valor tasado de la propiedad por el condado. En el área de Orlando (condados Orange y Osceola), la tasa efectiva oscila entre 0.8% y 1.2%. Los inversionistas extranjeros no califican para el Homestead Exemption que reduce el monto para residentes principales.
Income tax federal sobre alquiler: los ingresos de alquiler generados en EE. UU. tributan federalmente. La retención estándar para no residentes es del 30% sobre el ingreso bruto, pero elegir tributar sobre la renta neta (formulario 1040-NR) es generalmente más conveniente y permite deducir gastos operativos. Florida no tiene impuesto estatal sobre la renta, lo que reduce la carga total frente a otros estados.
Gastos deducibles: intereses hipotecarios, mantenimiento y reparaciones, seguros, property tax, comisiones de property management, plataformas de alquiler, honorarios legales y contables, y depreciación del inmueble (generalmente sobre 27.5 años para propiedades residenciales). La depreciación reduce el ingreso gravable sin implicar una salida de efectivo, lo que puede tener impacto sustancial en el impuesto a pagar.
Estate tax: cubierto en el paso 2. El umbral de $60,000 para extranjeros no residentes hace que la estructura de titularidad sea crítica.
FIRPTA: al vender, el comprador está obligado a retener el 15% del precio bruto de venta y remitirlo al IRS como adelanto del impuesto a las ganancias de capital. Si el impuesto real es menor, se puede solicitar devolución presentando la declaración correspondiente. Hay una excepción: si el precio de venta es menor a $300,000 y el comprador certifica que usará la propiedad como residencia principal, no aplica retención.
6. Trabaja con una title company y asegura la propiedad
La title company es el tercero neutral que gestiona el cierre en Florida. Sus funciones incluyen:
- Title search: revisión de los registros públicos para confirmar que no hay gravámenes, hipotecas no canceladas, embargos o disputas legales sobre la propiedad.
- Gestión del escrow: los fondos de la transacción se mantienen en una cuenta de depósito hasta que se cumplan todas las condiciones de cierre.
- Registro de la escritura: la nueva escritura queda registrada en el condado dentro de las 24 a 48 horas del cierre.
- Emisión del title insurance: póliza que te protege contra reclamos sobre el título que surjan después del cierre. Se paga una vez en el cierre y cubre todo el tiempo que seas propietario.
Seguros adicionales requeridos:
- Homeowner’s insurance: cubre daños estructurales. Obligatorio si hay hipoteca. En el área de Orlando, costo anual entre $3,500 y $6,000 para una propiedad de $400,000.
- Wind/hurricane insurance: incluido en la mayoría de las pólizas estándar en Florida, pero conviene verificarlo explícitamente.
- Flood insurance: obligatorio para propiedades en zonas de riesgo FEMA. Se contrata por separado y puede costar entre $1,500 y $4,000 adicionales al año.
- Liability insurance: cubre al propietario si alguien se lastima en la propiedad y demanda. Especialmente relevante para propiedades de alquiler.
Para propiedades de renta vacacional, verificá que la póliza cubra el uso como Airbnb o VRBO. Las pólizas de homeowner estándar generalmente no lo cubren.
7. Verifica las regulaciones locales antes de comprar
Este es el paso que más se omite en inversiones remotas y el que más problemas genera después del cierre.
Zonificación para renta a corto plazo: muchas ciudades y condados de Florida tienen zonas específicas donde se permite la renta a corto plazo y zonas donde está prohibida o restringida a mínimos de 30 días. Antes de comprar una propiedad con intención de operar en Airbnb o VRBO, confirmá que la dirección específica está dentro de una zona STR-eligible. Tu agente puede verificar esto con el mapa de zonificación del condado.
Licencias de operación: las propiedades de renta vacacional requieren licencia del estado de Florida (DBPR, renovable anualmente), certificado de inspección del condado y registro ante el Florida Department of Revenue para recaudar y remitir el tourist development tax. El impuesto turístico total en la mayoría de los condados de Orlando oscila entre el 12% y el 13% del ingreso bruto de alquiler.
Reglas del HOA: si la propiedad está en una comunidad con HOA, las reglas de esa asociación pueden prohibir o restringir la renta a corto plazo independientemente de lo que permita el municipio. Revisá los documentos de la HOA (Declaration of Covenants, Conditions, and Restrictions) durante el período de due diligence.
8. Firma de forma remota: es posible y es legal
Florida es uno de los estados más avanzados en cierre remoto de transacciones inmobiliarias. Para inversionistas colombianos y mexicanos, esto significa que pueden completar todo el proceso sin viajar a EE. UU.
Firma electrónica: la mayoría de los documentos del contrato de compraventa se firman digitalmente a través de plataformas como DocuSign o PandaDoc. Son legalmente válidas en Florida.
Notarización online remota (RON): Florida permite la notarización online. Para documentos que requieren firma notariada (como la escritura o ciertos documentos hipotecarios), podés comparecer ante un notario certificado de Florida por videollamada en tiempo real. El notario verifica tu identidad, presencia tu firma y aplica su sello digital.
Poder notarial (POA): si preferís designar a alguien para firmar en tu nombre, un poder notarial otorgado en Colombia o México, debidamente apostillado, es válido en Florida. Tu abogado o un representante de la title company puede actuar como apoderado.
9. Declara ingresos y gastos anualmente
Como propietario de una propiedad en EE. UU. que genera ingresos, tenés obligación de presentar declaración de impuestos federal ante el IRS cada año. Esto aplica independientemente de si residís en EE. UU. o no.
La declaración incluye los ingresos brutos de alquiler y todos los gastos deducibles: intereses hipotecarios, mantenimiento, seguros, property tax, comisiones de plataformas y property manager, gastos legales y contables, y la depreciación anual del inmueble.
Para inversionistas colombianos: los ingresos en Florida deben también declararse ante la DIAN. Al no existir tratado de doble tributación integral entre Colombia y EE. UU., hay riesgo de tributar en ambos países sobre los mismos ingresos. Un contador con experiencia en ambos sistemas puede minimizar ese impacto.
Para inversionistas mexicanos: los ingresos en Florida deben declararse ante el SAT. México y EE. UU. tienen un tratado fiscal parcial que puede reducir la carga de doble tributación en algunos casos. Un contador binacional puede determinar cómo aplica a tu situación específica.
10. Conforma tu equipo de profesionales
Una inversión inmobiliaria en Florida desde Colombia o México bien ejecutada depende de tener los profesionales correctos coordinados entre sí.
Agente inmobiliario con experiencia en compradores extranjeros: conoce qué comunidades permiten renta a corto plazo, qué prestamistas trabajan con foreign national loans, y cómo coordinar un cierre remoto sin contratiempos.
Contador (CPA) con experiencia en inversionistas internacionales: estructura la LLC, prepara las declaraciones anuales ante el IRS, y puede orientar sobre las implicaciones fiscales en Colombia o México.
Abogado inmobiliario: revisa el contrato de compra, verifica el título, asesora sobre la estructura de titularidad y supervisa el cierre o trabaja directamente con la title company.
Property manager: indispensable si la propiedad genera ingresos y no estás físicamente presente en Florida. Para renta vacacional, la comisión típica es del 20% al 35% del ingreso bruto. Para renta a largo plazo, del 8% al 12% mensual.
Broker hipotecario (si financiás): especializado en foreign national loans y DSCR loans. Puede comparar condiciones entre varios prestamistas y guiarte en la documentación requerida.
Diferencias clave entre inversionistas colombianos y mexicanos
| Aspecto | Colombia | México |
|---|---|---|
| Tratado estate tax con EE. UU. | Sin tratado | Parcial (protección limitada) |
| Equivalencia fiscal local | RFC no aplica | RFC aceptado por algunos prestamistas |
| Documentación bancaria | Carta apostillada de banco colombiano | Carta apostillada de banco mexicano |
| Retención FIRPTA al vender | 15% estándar | 15% estándar |
| Obligación de declarar en país de origen | DIAN | SAT |
| Riesgo de doble tributación | Alto (sin tratado integral) | Medio (tratado parcial aplica) |
Preguntas frecuentes
¿Puedo comprar en Florida sin viajar a EE. UU.?
Sí. Todo el proceso, desde la oferta hasta el cierre, puede completarse de forma remota con firma electrónica y notarización online. Muchos inversionistas colombianos y mexicanos cierran sin haber pisado Florida.
¿Necesito visa para comprar propiedad en Florida?
No. La compra de propiedad no requiere visa. Si querés visitar tu propiedad, ingresás a EE. UU. con la visa que corresponda a tu nacionalidad, generalmente B1/B2 para ciudadanos colombianos y mexicanos.
¿Debo declarar mi propiedad en Florida ante las autoridades fiscales de mi país?
Sí. Tanto Colombia como México exigen que sus ciudadanos declaren activos y rentas en el exterior. No hacerlo es un riesgo de cumplimiento en tu país de origen, separado de tus obligaciones ante el IRS.
¿Qué pasa con mi propiedad en Florida si fallezco sin testamento ni trust?
La propiedad entra en probate en Florida. El tribunal determina los herederos según la ley de intestado del estado, lo que puede no coincidir con tus intenciones. El proceso es público, tarda entre 6 y 18 meses, y requiere que tus herederos contraten un abogado en Florida. Un trust revocable o una LLC con operating agreement claro evitan esto completamente.
¿Qué tan rápido se puede cerrar la compra?
Para una compra financiada, entre 30 y 45 días desde la oferta aceptada. Para compra en efectivo, puede ser tan rápido como 15 a 21 días. El ITIN es el elemento que más tiempo tarda: tramitalo antes de estar activamente buscando propiedades.
¿Puedo rentar la propiedad en Airbnb?
Depende de la comunidad y la zonificación. Kissimmee, Davenport y Clermont tienen zonas específicamente habilitadas para renta a corto plazo. Otras zonas tienen restricciones. Verificá la zonificación y las reglas del HOA antes de comprar si ese es tu plan.
Si estás evaluando una compra en Florida y querés confirmar que cada paso legal está cubierto, agenda una consulta gratuita con nuestro equipo
