La pregunta llega en casi todas las consultas con inversionistas latinoamericanos: ¿compro la propiedad a mi nombre o la pongo en una LLC? Y después de que explican la LLC, aparece la pregunta siguiente: ¿y qué es un trust revocable?
Son dos estructuras distintas con propósitos distintos. No son alternativas equivalentes ni una es mejor que la otra en términos absolutos. La que conviene depende de qué problema específico querés resolver: protección de activos, privacidad, sucesión, o los tres.
Qué es cada estructura y para qué sirve
LLC (Limited Liability Company): Es una entidad legal separada de su dueño. Cuando comprás una propiedad a través de una LLC, legalmente el dueño de la propiedad es la empresa, no vos. Eso crea una separación entre tu patrimonio personal y los activos de la empresa.
Trust revocable (Revocable Living Trust): Es un arreglo legal en el que transferís la propiedad de tus activos a un trust, donde vos mismo actuás como trustee (administrador) y beneficiario durante tu vida. El trust es revocable porque podés modificarlo o cancelarlo en cualquier momento. Al fallecer, los activos del trust pasan directamente a los beneficiarios que designaste, sin pasar por el proceso de probate americano.
La diferencia conceptual más importante: la LLC protege tus activos de demandas externas mientras vivís. El trust revocable facilita la transferencia de esos activos cuando morís.
Protección patrimonial: la LLC gana claramente
Si alguien se lastima en tu propiedad en Florida y te demanda, ¿qué puede reclamar?
Si la propiedad está a tu nombre personal, puede reclamar todos tus activos personales: otras propiedades, cuentas bancarias, inversiones. En EE.UU., las demandas por accidentes en propiedades (slip and fall, accidentes en piscina) son comunes y pueden resultar en montos elevados.
Si la propiedad está en una LLC, el demandante solo puede reclamar los activos de esa LLC específica. Tu patrimonio personal está protegido.
El trust revocable no ofrece protección patrimonial. Como el trust es revocable y vos controlás los activos, los tribunales americanos consideran que esos activos siguen siendo accesibles a tus acreedores. Un acreedor puede “perforar” el trust y llegar a los activos.
Para protección de activos frente a demandas: LLC.
Sucesión: el trust revocable es superior
Cuando un extranjero no residente fallece siendo dueño de una propiedad en Florida, esa propiedad debe pasar por el proceso de probate del estado de Florida antes de poder transferirse a los herederos.
El probate americano es un proceso judicial que puede demorar entre 6 meses y 2 años, tiene costos de honorarios legales de entre $3,000 y $15,000 o más dependiendo del valor del activo, y es público (cualquier persona puede ver los documentos del probate).
Tanto la LLC como el trust revocable evitan el probate americano, pero de formas diferentes.
Con una LLC: la propiedad pertenece a la empresa. Si fallecés, tus herederos heredan tu participación en la LLC según el operating agreement que definiste. No hay probate sobre la propiedad en sí, pero puede haber trámites legales sobre la transferencia de la participación en la LLC.
Con un trust revocable: los activos del trust pasan automáticamente a los beneficiarios designados según los términos del trust. Es el mecanismo más limpio y más directo para la transferencia de activos inmobiliarios.
Para facilitar la sucesión: trust revocable.
Impuesto a la herencia: el riesgo que más ignoran los inversionistas extranjeros
Este punto es crítico y poco conocido.
Para ciudadanos y residentes americanos, el impuesto a la herencia (estate tax) aplica sobre patrimonios que superan los $13.6 millones (límite 2024, sujeto a cambios legislativos). Para extranjeros no residentes, el umbral de exención es solo $60,000. Todo lo que supere esos $60,000 puede quedar sujeto a una tasa de hasta 40%.
Si tenés una propiedad en Florida de $500,000 a tu nombre personal y fallecés, el estate tax americano podría reclamar hasta 40% sobre $440,000, lo que es $176,000. Eso antes de cualquier impuesto de herencia en tu país de origen.
Una LLC extranjera (constituida fuera de EE.UU.) que posee la propiedad puede, en ciertas estructuras, reducir esta exposición. Un trust irrevocable (distinto al revocable) también puede usarse para este propósito. Es un área donde la asesoría legal especializada marca diferencias enormes.
| Estructura | Protección vs. estate tax |
| Propiedad personal | Ninguna (umbral $60,000) |
| LLC americana | Parcial (depende de la estructura) |
| LLC extranjera | Potencialmente mejor (requiere asesoría) |
| Trust revocable | Ninguna adicional |
| Trust irrevocable | Alta (si está bien estructurado) |
Privacidad: ambas estructuras ayudan, la LLC es más simple
En Florida, los registros de propiedad son públicos. Si comprás una propiedad a tu nombre personal, cualquier persona puede buscar tu nombre y ver qué propiedades te pertenecen.
Con una LLC, el nombre que aparece en el registro es el de la empresa, no el tuyo. Aunque el nombre del dueño de la LLC sí debe registrarse en el estado de Florida (sunbiz.org), hay una capa adicional de privacidad que protege tu exposición directa.
Con un trust revocable, el nombre del trust aparece en el registro de propiedad (por ejemplo: “Juan García Revocable Trust”). Es una capa de privacidad, pero el nombre del trustee (generalmente el mismo propietario) puede aparecer en los documentos del trust que se archivan.
Para mayor privacidad, algunos inversionistas usan una LLC cuyo único miembro es el trust, combinando las ventajas de ambas estructuras.
Costos comparativos
| Concepto | LLC | Trust revocable |
| Costo de constitución | $125–$300 (Florida) | $1,500–$3,500 (honorarios de abogado) |
| Costo anual de mantenimiento | $138 (annual report Florida) + honorarios | Generalmente ninguno después de constituido |
| Requiere abogado | Recomendable | Obligatorio |
| Tiempo de constitución | 1–2 semanas | 2–4 semanas |
| Declaración de impuestos adicional | Sí (según estructura) | No (si es single-grantor trust) |
La combinación más usada por inversionistas latinoamericanos
En la práctica, la estructura que usan muchos inversionistas latinoamericanos con múltiples propiedades o patrimonio significativo combina ambas herramientas.
Una LLC por cada propiedad (o por grupos de propiedades) para protección de activos. Un trust revocable que posee las participaciones de las LLCs para facilitar la sucesión y evitar el probate.
Es más complejo y tiene costos de configuración más altos, pero resuelve simultáneamente los problemas de protección patrimonial, privacidad y sucesión.
Para quienes están empezando con una primera propiedad de inversión, la LLC sola es suficiente en la mayoría de los casos. El trust revocable agrega valor a medida que el patrimonio crece y la planificación sucesoria se vuelve más importante.
Antes de decidir, es recomendable revisar también las implicaciones del impuesto de herencia en Florida para propietarios extranjeros porque ese riesgo específico puede cambiar completamente la estructura recomendada según el valor de los activos y el país de residencia del inversionista.
Preguntas frecuentes
¿Puedo cambiar la estructura después de comprar?
Sí. Podés transferir una propiedad de tu nombre personal a una LLC o trust después de la compra. El proceso se llama quitclaim deed y es relativamente simple en Florida. Pero hay que verificar con el banco si tenés hipoteca, porque algunos préstamos tienen cláusulas de aceleración que se activan si el título cambia de manos sin autorización del prestamista.
¿El trust revocable paga impuestos por separado?
Un trust revocable de un solo grantor (single-grantor revocable trust) no paga impuestos separados. Los ingresos del trust se reportan en la declaración personal del grantor. Eso simplifica considerablemente la administración fiscal.
¿Necesito un abogado americano para constituir un trust?
Sí. Un trust mal redactado puede no cumplir sus objetivos (evitar probate, proteger activos) o tener consecuencias fiscales no deseadas. Es una de las áreas donde los honorarios de un abogado especializado siempre se justifican.
¿La LLC tiene que tener actividad económica para mantener la protección?
La LLC debe mantener formalidades básicas: cuenta bancaria separada, no mezclar fondos personales con los de la empresa, y renovar el annual report anualmente. Si no se mantienen esas formalidades, un tribunal puede “levantar el velo corporativo” y exponer los activos personales.
¿Una LLC en otro estado (Delaware, Wyoming) es mejor que una en Florida?
Para propiedades en Florida, la LLC de Florida es generalmente la opción más sencilla. Las LLCs de Delaware o Wyoming pueden tener ventajas en privacidad o estructura legal, pero si la propiedad está en Florida, igual hay que registrar la LLC extranjera en Florida como foreign LLC, lo que añade trámites y costos.
El tipo de estructura correcto depende de tu situación específica: el valor del activo, tu país de residencia, si tenés hijos o herederos, y cuántas propiedades planeás tener.
